전세사기 피해자로 인정받았는데 보증금 3분의 1도 못 돌려받았다면? 11월부터 얼마 지원될까
전세사기 피해자로 인정받았지만 경매나 공매를 거친 뒤에도 보증금을 거의 돌려받지 못한 경우가 있습니다.
이런 피해자를 위한 ‘보증금 최소보장제’가 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.
다만 모든 전세사기 피해자에게 보증금의 3분의 1을 새로 지급하는 제도는 아닙니다.
이미 돌려받은 배당금과 각종 지원액 등을 모두 합쳐도 보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때, 그 부족분을 지원하는 구조입니다.
보증금의 3분의 1을 모두 지급하는 것은 아닙니다
최소보장제에서 먼저 계산하는 금액은 ‘최소보장금’입니다.
최소보장금은 임차보증금의 3분의 1입니다.
하지만 실제로 지급받는 최소지원금은 이 금액과 같지 않을 수 있습니다. 경매나 공매 등을 통해 이미 회복한 돈이 있다면 그만큼을 빼기 때문입니다.
기본적인 계산 구조는 다음과 같습니다.
최소지원금 = 임차보증금의 3분의 1 - 기존 피해회복액
기존 피해회복액에는 경매·공매 배당금, 임차보증금 반환채권을 통해 돌려받은 금액, 경매차익, 임대료 지원액 등이 포함될 수 있습니다.
따라서 “전세사기 피해자로 인정받으면 보증금의 3분의 1을 받는다”라고 이해하면 안 됩니다.
보증금의 3분의 1은 실제 지급액이 아니라 피해회복액을 맞추는 기준선에 가깝습니다.
보증금 1억5천만원이라면 얼마를 받을까요?
국토교통부가 제시한 사례로 계산해보겠습니다.
임차보증금이 1억5천만원이라면 최소보장금은 5천만원입니다.
경매 배당금으로 2천만원을 받고 경매차익으로 1천만원을 지원받았다면 기존 피해회복액은 총 3천만원입니다.
이 경우 계산은 다음과 같습니다.
- 최소보장금: 5천만원
- 기존 피해회복액: 3천만원
- 최소지원금: 2천만원
따라서 최소지원금 2천만원을 추가로 받으면 총 피해회복액이 보증금의 3분의 1인 5천만원이 됩니다.
반대로 기존에 회복한 금액이 이미 보증금의 3분의 1 이상이라면 추가로 지급되는 최소지원금은 없을 수 있습니다.
누가 신청할 수 있을까요?
보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 바로 최소지원금을 신청할 수 있는 것은 아닙니다.
먼저 국토교통부에서 ‘전세사기피해자등’으로 결정받아야 합니다. 아직 피해자 결정을 받지 않았다면 지원금 계산보다 피해자 결정 신청이 먼저입니다.
피해자 결정을 받았더라도 다음 사항을 함께 확인해야 합니다.
- 전세사기 피해 임차인이 경매·공매 등을 통해 자신이 살던 피해주택을 직접 낙찰받아 소유권을 취득했는지
- 경매나 공매에서 필요한 배당요구·배분요구를 했는지
- 이미 선지급금을 받았는지
- 기존 피해회복액이 보증금의 3분의 1 이상인지
피해 임차인이 자신이 살던 피해주택을 경매·공매 등으로 직접 낙찰받아 소유권을 취득했거나 이미 선지급금을 받은 경우 등에는 최소지원금을 신청할 수 없습니다.
여기서 ‘직접 매수’는 처음부터 매매계약으로 집을 산 사람을 뜻하는 것이 아닙니다. 원래 전세 임차인이었던 피해자가 이후 자신이 임차하던 피해주택을 직접 취득한 경우를 말합니다.
배당요구 등을 하지 않은 경우에도 제외될 수 있습니다. 다만 이 제외 규정은 2026년 11월 13일 이후 새로 개시되는 경매·공매부터 적용되므로, 기존에 진행 중이거나 끝난 절차와는 구분해서 확인해야 합니다.
경매가 끝나지 않았다면 선지급금을 받을 수 있을까요?
경매나 공매가 끝나기 전에 받을 수 있는 ‘선지급금’ 제도도 함께 시행됩니다.
하지만 선지급금은 모든 전세사기 피해자가 이용할 수 있는 제도가 아닙니다.
신탁사기처럼 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 피해자 등 법에서 정한 대상자가 경매·공매 종료 전에 지원받는 구조입니다.
선지급금 역시 보증금의 3분의 1을 무조건 지급하는 것이 아닙니다. 최소보장금에서 이미 돌려받은 보증금과 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등을 뺀 금액을 지급하고, 이후 추가로 회수한 돈이 생기면 정산해야 합니다.
일반적인 전세사기 피해자가 경매·공매 종료 후 신청하는 최소지원금과 신탁사기 등 일부 피해자가 종료 전에 받는 선지급금은 서로 다른 경로입니다.
시행 전에 피해자로 결정됐다면 어떻게 될까요?
2026년 11월 13일 전에 이미 전세사기피해자등으로 결정받은 사람도 최소보장제 적용을 받을 수 있습니다.
다만 이를 과거 시점까지 지원금을 소급 지급한다는 의미로 이해하면 안 됩니다.
기존 피해자의 신청기간은 제도가 시행되는 11월 13일부터 계산됩니다. 실제 신청은 시행일 이후 공개되는 절차와 안내를 확인해야 합니다.
최소지원금과 공공임대주택 지원은 함께 받을 수 없습니다
지원금을 계산하기 전에 반드시 확인해야 할 선택지가 하나 있습니다.
최소지원금이나 선지급금을 받으면 전세사기 피해자를 위한 관련 공공임대주택 지원을 함께 받을 수 없습니다.
따라서 최소지원금이 얼마나 되는지만 보고 바로 결정하기보다, 본인이 받을 수 있는 공공임대주택 지원의 조건과 비교해야 합니다.
당장 주거가 불안정해 공공임대주택이 필요한 사람과 이미 다른 거처를 마련해 금전적인 피해회복이 더 중요한 사람은 선택이 달라질 수 있습니다.
11월 13일 전에는 무엇을 준비하면 될까요?
현재 할 일은 복잡한 신청서를 미리 작성하는 것이 아니라 본인의 대상 여부와 피해회복액을 정리하는 것입니다.
먼저 다음 사항을 확인해보세요.
- 전세사기피해자등 결정문이 있는지 확인합니다.
- 피해주택의 경매·공매가 진행 중인지 종료됐는지 확인합니다.
- 경매 배당금과 반환채권 변제액 등 이미 돌려받은 돈을 정리합니다.
- 경매차익이나 임대료 지원을 받은 경우 해당 금액도 함께 정리합니다.
- 공공임대주택 지원과 최소지원금 중 어떤 지원이 필요한지 비교합니다.
- 11월 13일 전후 국토교통부와 LH의 신청 안내를 확인합니다.
지급 관련 업무는 LH가 맡을 예정입니다.
피해자 결정문, 임대차계약서, 주민등록표 초본, 등기사항증명서, 배당표 등 신청에 필요한 기본 자료도 미리 확인해둘 수 있습니다.
다만 2026년 10월 6일 현재 구체적인 온라인 접수 주소와 최종 신청서식은 공식적으로 공개되지 않았습니다. 확인되지 않은 접수처를 이용하기보다 시행일을 전후해 나오는 국토교통부·LH의 공식 공지를 기다리는 것이 안전합니다.
먼저 ‘얼마를 받나’보다 대상과 선택지를 확인하세요
전세사기 보증금 최소보장제의 핵심은 보증금의 3분의 1을 일괄 지급하는 것이 아닙니다.
피해자가 이미 회복한 금액을 모두 합쳐도 보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때, 그 부족분을 지원하는 제도입니다.
따라서 먼저 피해자 결정 여부와 경·공매 진행 상태를 확인하고, 지금까지 회복한 금액을 정리해야 합니다.
공공임대주택 지원과 함께 받을 수 없다는 점도 미리 비교해야 합니다.
11월 13일 시행 전까지 본인의 피해 유형과 회복액을 정리해두고, 시행일 전후 공개되는 공식 신청창구를 확인하는 것이 지금 할 수 있는 가장 현실적인 준비입니다.
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